諸葛科技：投資信心仍偏弱 銷售端復蘇趨勢不穩固、由強走弱|世界觀察

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房企開發投資意愿仍顯不足，新開工意愿持續走弱。隨著2022年以來政策多輪發力，“三箭齊發”改善房企資金鏈，中央多次強調有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，釋放積極信號，2月全國房地產開發投資同比降幅收窄，隨后3到5月降幅持續擴大，根據國家統計局數據顯示，2023年1-5月全國房地產開發投資額為45701億元，同比下降7.2%，累計降幅較1-4月擴大1.0個百分點。投資在年初低位改善后再度出現下行趨勢，房企投資信心仍然處于低位徘徊。當前新開工持續偏弱，銷售修復的放緩使得新開工意愿偏低，2023年5月累計同比為-22.6%，對房地產投資的支撐或持續走弱。同時在保交樓持續推進下竣工表現亮眼，復蘇勢頭強勁，2023年5月累計同比達19.6%，數據驗證保交樓取得了一定的成效。預計2023年全年開發投資仍然維持負增長，降幅收窄，同比在-1.5%左右。

銷售端一季度強勢復蘇后市場邁入弱復蘇周期。根據國家統計局數據顯示，2023年1—5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，累計同比下降0.9%，跌幅擴大0.5個百分點。商品房銷售額49787億元，增長8.4%，漲幅收窄0.4個百分點。從單月數據來看，由于4月的低基期數據，5月單月銷售數據呈現上升局面，銷售面積環比上升14.49%，銷售額環比上升9.04%。但累計銷售指標呈現下滑趨勢，市場持續復蘇仍有壓力。一方面隨著一季度需求的集中釋放，市場后勁不足，另一方面，近期政策端提振力度有限，中央缺乏有力的政策加持，地方松綁也主要以公積金貸款政策為主，刺激力度偏弱，樓市亟待強有力的利好政策出臺來拯救提振市場信心。基于當前的市場行情以及去年的低基數來看，預計2023年全年銷售情況有望略好于去年，商品房銷售面積同比上漲2%，銷售金額同比上漲5%。

70城房價同比指數低位修復，環比指數先升后落。銷售端開始轉入弱修復周期，價格修復動能也開始減弱。根據國家統計局數據顯示，同比方面，70城新房、二手房銷售價格同比指數持續上行，但是仍為負增長。環比來看，新房價格環比在今年2月環比轉正，隨后連續4個維持正增長態勢，但是自4月開始漲幅開始收窄。二手房下行態勢更加明顯，5月開始轉降，一季度積壓需求釋放殆盡后，市場觀望情緒加重，房價上漲動力不足。70城房價指數很大程度上能預測房價走勢和市場周期，是房地產市場的晴雨表，也是政策制定的重要參考，當前來看，70城房價環比指數走弱，同比雖然修復但是仍維持負增長，市場信心顯露不足，甚至很多城市面臨下行壓力，后續亟需政策利好的加持來鞏固市場預期。