“認房不用認貸”將為購房者帶來哪些實惠？

推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策……近日，我國房地產政策持續調整優化。這些政策將為居民購房帶來哪些便利和實惠？

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住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局近日聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例首付及房貸利率。

住房和城鄉建設部政策研究中心研究員浦湛說，在“認房不用認貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內，只要在當地沒有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執行貸款政策，享受首付比例和利率優惠。

對于置換家庭來說，“認房不用認貸”政策將帶來利好。福州市民陳女士懷孕已經6個月了，她盼著新政早點落地。“寶寶降臨后，想換個大房子。”她給記者算了一筆賬：之前看中的一套220萬元的住房，按照現在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認房不用認貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

中國城市規劃設計研究院住房與住區研究所所長盧華翔說，在一些首套與二套房首付比例差距較大的城市，若及時跟進落實“認房不用認貸”政策，將為購房人帶來更多利好。

對于曾在外地貸款購買過住房，現因工作地遷移等原因在當地無房的新市民，“認房不用認貸”能幫助其降低購房門檻。新落戶廣州的“90后”市民郝先生說，自己一家三口在南京有房，去年已還清房貸。“但按照‘認房認貸’情形，我們在廣州首次買房，即便賣了南京的房子，再買房也要7成首付。如果‘認房不用認貸’落地，不用賣掉南京的房子也能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進行。”

一些居民家庭雖然已利用貸款購買過住房，但后來因創業、經商、治病、子女上學等需要資金，將其擁有的住房賣掉，實際上名下已無住房了。中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強說，“認房不用認貸”情形下，購房人能否享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，本質上是看購房人目前名下有無住房，該政策落地更加符合居民購房需求和實際。

在“認房不用認貸”情形下，首套房貸款利率可以降低，減少“月供”，提高購房支付能力，減輕購房負擔。據貝殼研究院監測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津為例，100萬貸款25年在“認房不用認貸”情形下產生的利息比“認房認貸”情形下節省16.8萬元。

通知明確，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說，我國房地產市場城市間分化差異大，“認房不用認貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據本地房地產市場供求關系和價格走勢等因城施策，可助力房地產長效機制的建設與完善。

在居民換房個稅優惠政策方面，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部日前發布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

據介紹，這一政策總結起來即是“換房可退個稅”。業內人士表示，對于大部分城市來說，換房可以節省3萬至5萬元稅費，而北京等城市部分房源能節省更多稅費。交易房屋情況不同，個稅征收情況也不同。

“這是一個延續實施的政策。”中國社會科學院財經戰略研究院財政研究室主任何代欣表示，財政部等部門去年出臺的支持居民換購住房有關個人所得稅政策將于今年底到期，三部門明確將這項政策延續實施至2025年底，有助于繼續支持居民改善住房條件。