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購(gòu)買的期房還沒(méi)到手，開發(fā)商卻被曝出沒(méi)錢還債，購(gòu)房人的錢難道要打水漂?今年以來(lái)，伴隨以“三道紅線”為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策落地，無(wú)法再依賴高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式的部分開發(fā)企業(yè)，也陷入了債務(wù)風(fēng)波。

為進(jìn)一步保障購(gòu)房人權(quán)利，昨天，市住建委、人行營(yíng)管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法(2021年版征求意見(jiàn)稿)》，面向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。稿中提出調(diào)整入賬流程，購(gòu)房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，以確保預(yù)售資金及時(shí)足額直接入賬。

首付款等先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽

商品房預(yù)售資金，是指商品房預(yù)售時(shí)購(gòu)房人按照預(yù)售合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款，包括定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的購(gòu)房款。

2010年，本市出臺(tái)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，明確商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶。2013年，修訂為《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，并于2015年印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》，積極保障預(yù)售資金安全。但實(shí)踐中，仍存在監(jiān)管銀行履責(zé)不力、未能有效形成監(jiān)督合力等問(wèn)題。“本著銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則，征求意見(jiàn)稿針對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行完善和調(diào)整。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

第一個(gè)變化，就是擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽。征求意見(jiàn)稿提出，項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)房人支付的定金、首付款等購(gòu)房款應(yīng)由購(gòu)房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得轉(zhuǎn)存入其他賬戶。購(gòu)房人將定金、符合個(gè)人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購(gòu)房屋的認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

據(jù)了解，監(jiān)管銀行通過(guò)北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)與本市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)共享房屋網(wǎng)上簽約和入賬信息。“信息共享后，只要資金到賬，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)觸發(fā)，可以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫連接。”市住建委上述負(fù)責(zé)人表示，若資金存入監(jiān)管賬戶后超過(guò)一定時(shí)間仍不網(wǎng)簽，將被原路返回。

信息共享也有利于監(jiān)管。北京銀保監(jiān)局可將共享的開發(fā)項(xiàng)目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，與監(jiān)管銀行上報(bào)數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)，穿透監(jiān)測(cè)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

為便于購(gòu)房人知曉并監(jiān)督已交付購(gòu)房款的使用，此次也提出，購(gòu)房人可憑網(wǎng)簽編號(hào)、密碼等信息，通過(guò)政府網(wǎng)站查詢預(yù)售許可項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶入賬、支取、余額。

監(jiān)管銀行不再“零門檻”

第二個(gè)變化就是改變了目前所有銀行均可從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管的“零門檻”現(xiàn)狀，擬增設(shè)招標(biāo)環(huán)節(jié)，擇優(yōu)選擇。

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，市住建委會(huì)同北京銀保監(jiān)局、人行營(yíng)管部，綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營(yíng)狀況等因素，經(jīng)公開招標(biāo)，選定可從事預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。同時(shí)，以兩年為周期組織考核評(píng)價(jià)，淘汰未履行預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)，以及無(wú)法承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。

經(jīng)招標(biāo)被選擇后，銀行還得履好責(zé)。征求意見(jiàn)稿提出，監(jiān)管銀行應(yīng)切實(shí)履行預(yù)售資金監(jiān)管主體責(zé)任，按公示的預(yù)售資金監(jiān)管方案，加強(qiáng)監(jiān)管賬戶出入賬管理，落實(shí)專人負(fù)責(zé)制，完善授權(quán)審批等內(nèi)部管理制度。同時(shí)，按照本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)相關(guān)接口規(guī)定，準(zhǔn)確、及時(shí)上傳數(shù)據(jù)，定期核查預(yù)售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況。

高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目可封閉管理

為優(yōu)先保障工程建設(shè)，多年來(lái)，在商品房預(yù)售資金全部存入專用賬戶后，監(jiān)管銀行還要對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。此次也對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管額度作出調(diào)整。

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度由各區(qū)根據(jù)項(xiàng)目綜合建設(shè)費(fèi)用、交付使用條件、開發(fā)企業(yè)信用水平和經(jīng)營(yíng)狀況等綜合確定，每平方米不得低于5000元。“不再全市一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，既便于各區(qū)根據(jù)項(xiàng)目情況綜合確定重點(diǎn)監(jiān)管額度，也讓屬地政府在指導(dǎo)、監(jiān)督預(yù)售資金監(jiān)管時(shí)具備更高自主性。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

在預(yù)售資金支取方面，增加了對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的應(yīng)急處置辦法，當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患時(shí)，區(qū)住建部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項(xiàng)目工程建設(shè)。

據(jù)了解，對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的認(rèn)定，首先要滿足三個(gè)基本條件：后續(xù)資金不能覆蓋工程款、工程進(jìn)度已晚于施工合同約定、項(xiàng)目所屬上級(jí)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題。同時(shí)，經(jīng)區(qū)住建部門綜合評(píng)估后，項(xiàng)目自身或上級(jí)集團(tuán)已無(wú)法給予有效的資金支持，工程進(jìn)度將嚴(yán)重滯后甚至停工，從而無(wú)法按約定日期交付給購(gòu)房人的，將被認(rèn)定為高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。

資金要管好，但不是管死。在確保資金安全的情況下，征求意見(jiàn)稿也增加了優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的舉措，開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請(qǐng)用款，并將放款時(shí)限由過(guò)去的五個(gè)工作日縮短至兩個(gè)工作日。同時(shí)，若開發(fā)企業(yè)出具的現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)監(jiān)管額度和建設(shè)周期，可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。(記者趙瑩瑩)

關(guān)鍵詞：監(jiān)管不再門檻北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管