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每日報(bào)道:22城首輪土拍收官!收金5000億,同比降超50%!深圳最熱,天津最冷

時(shí)間:2022-06-24 08:02:18 來源: 券商中國


隨著6月22日鄭州首輪集中土拍收金107億元,今年22城首輪集中土拍全部完成。

有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),22城共計(jì)推出涉宅用地469宗,最終成交397宗,成交規(guī)劃建筑面積3907萬平米,總成交金額4969億元,與去年首輪相比降幅超5成。其中,深圳平均溢價(jià)率為14.98%,是本輪熱度最高城市;天津流拍與撤牌地塊宗數(shù)最多,顯出冷意。22城有8城底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過80%,土地市場熱度較為平靜。

值得注意的是,首輪集中土拍的拿地企業(yè)仍以央國企、地方平臺為主,部分城市地方平臺拖底明顯。其中,北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上,南京更是超9成,僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過50%。


(相關(guān)資料圖)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首輪,競拍熱度也仍處于低熱狀態(tài)。由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期,當(dāng)下的發(fā)力點(diǎn)仍將以促銷售、促回款為主,因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài),拿地企業(yè)也將延續(xù)以央企、國企、地方平臺為主的格局。

鄭州土拍熱度微有回升

6月22日,鄭州首輪土拍收官。這次土拍是在鄭州出臺19條穩(wěn)樓市新政以及重啟棚改貨幣化安置、房票安置的背景下進(jìn)行的。

據(jù)了解,此次共計(jì)成交地塊15宗,收金107億元。其中,有10宗為城改及安置用地,這些地塊的意向房企早已敲定,均為底價(jià)成交;有5宗公開出讓,3幅地底價(jià)成交,僅有2宗產(chǎn)生較高溢價(jià),溢價(jià)率分別為8%和12%。

本輪最受關(guān)注的地塊是北龍湖3號地塊,區(qū)位優(yōu)越,出讓地價(jià)較此前周邊成交地塊價(jià)格明顯下調(diào),地價(jià)房價(jià)差超過2萬元/平方米,盈利空間充裕,因而競拍熱度相對較高,最終由保利以13.09億元、溢價(jià)8%競得。

另外,管城金岱園區(qū)地塊區(qū)位也比較佳,周邊項(xiàng)目近期去化表現(xiàn)不錯(cuò),同時(shí)該項(xiàng)目此次出讓地價(jià)明顯下調(diào),吸引力倍增,亦吸引了多家房企競拍,最終由龍湖以9.35億元、溢價(jià)12%競得。

而在10宗城改地塊中,有超過一半土地為鄭州國企及平臺公司摘得,政府托底意圖明顯。

克而瑞研究中心指出,為了防止大規(guī)模流拍,鄭州在此次供地正式掛牌前動(dòng)作頻繁,不僅試行了土地出讓預(yù)申請機(jī)制,還在3月1日出臺的“穩(wěn)地產(chǎn)十九條”中提出了降低土拍保證金比例、允許土地價(jià)款分期繳納等相關(guān)措施。一方面,通過預(yù)申請機(jī)制可摸底房企的拿地意愿,能有效減少土地流拍現(xiàn)象的發(fā)生。另一方面,降低土拍保證金比例及允許土地價(jià)款分期繳納等措施意圖減輕房企拿地壓力,提振房企拿地積極性。此外,對于此前撤牌或流拍地塊,鄭州和其它城市一樣,采取了下調(diào)地價(jià)、上提住宅限價(jià)等手段,來吸引房企競拍。

克而瑞研究中心認(rèn)為,與去年第三輪集中土拍相比,鄭州本輪土拍熱度微有回升:平均溢價(jià)率由去年第三輪的0.43%漲至1.9%,無一宗地塊流拍。

不過,中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤則表示,從鄭州首輪土拍成交結(jié)果來看,企業(yè)參拍并不激烈,在鄭州目前的房地產(chǎn)市場背景下,銷售依然承壓,整體市場仍然處于底部恢復(fù)期,房企拿地普遍極為謹(jǐn)慎,企業(yè)當(dāng)下的主要發(fā)力點(diǎn)仍是促銷售,促回款。

克而瑞研究中心也指出,面對不斷下行的樓市,鄭州早在今年3月初就發(fā)布了穩(wěn)樓市19條措施,包括有針對性取消限購,允許部分家庭新購一套住房,明確取消認(rèn)房又認(rèn)貸,降低房貸利率,并推行貨幣化安置等多項(xiàng)措施,是重點(diǎn)城市中樓市調(diào)控放松力度最大的城市。其后,擴(kuò)大首次購房補(bǔ)貼發(fā)放范圍、落實(shí)首套房貸利率執(zhí)行下限標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房首付比例、開啟房票安置等政策相繼出臺,開啟全面救市。但從近期樓市成交表現(xiàn)來看,政策效果卻并不及預(yù)期,當(dāng)前樓市仍在信心筑底期。

22城首輪土拍收金同比降超5成

隨著鄭州首輪集中土拍收金107億元,今年22城首輪集中土拍全部完成。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),22城共計(jì)推出涉宅用地469宗,最終成交397宗,成交規(guī)劃建筑面積3907萬平米,總成交金額4969億元。

由于今年首輪集中供地期間,部分城市將全年土拍輪次調(diào)整為4輪,導(dǎo)致首輪供地規(guī)模較去年首輪明顯下降6成,因此今年首輪總成交金額較去年首輪縮減了5成以上,較去年第三輪減少908億元,占去年全年成交總額的21.9%。

從首輪土拍成交結(jié)果來看,各城市土地市場熱度分化顯著,部分城市土拍市場回溫加速。

其中,深圳、合肥兩個(gè)城市觸頂成交地塊占比最多,深圳觸頂成交地塊占比100%,是本次集中供地?zé)岫茸罡叱鞘校缓戏视|頂?shù)貕K占比62.5%,位列其次;杭州、上海觸頂成交地塊占比分別為39%和33%。從成交溢價(jià)看,深圳本次8宗成交平均溢價(jià)率為14.98%,合肥24宗成交地塊平均溢價(jià)率為11.2%。

同時(shí),有部分城市多數(shù)地塊底價(jià)成交,土拍市場熱度較為平靜。22城有8個(gè)城市底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過80%,另有7個(gè)城市底價(jià)成交宗數(shù)占比超過50%。其中,長春、沈陽兩城市底價(jià)成交占比均100%。

另外,有部分城市略顯冷意,出讓地塊流拍與撤牌占據(jù)主流。其中,天津土拍意外地塊流拍宗數(shù)最多,出讓30宗地中有15宗提前撤牌9宗流拍,流拍與撤牌率83%;長春僅出讓2宗涉宅用地,成交前1宗南關(guān)地塊撤牌,僅成交綠園區(qū)1宗宅地,流拍率50%。

中指研究院指出,2022年以來,土拍規(guī)則延續(xù)調(diào)整趨勢,減少或取消競自持竟配建部分,從降低成本到降低實(shí)際成本;在地塊的利潤空間方面有明顯的提升,如此前流拍地塊降低地價(jià)后重新掛牌,以及提高限售價(jià)格,都在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。

從拿地企業(yè)來看,仍以央國企、地方平臺為主,部分城市地方平臺拖底明顯。北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上,其中南京超9成。另外,地方平臺拿地比例逐漸提高,無錫、天津、蘇州等城市地方平臺拿地宗數(shù)占比均超七成。而民企拿地積極性不足,南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無民企獲取,北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右,僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過50%。

下半年土拍熱度仍將維持低熱

對于當(dāng)前的土地市場形勢,克而瑞研究中心認(rèn)為,雖然多數(shù)城市首拍門檻較去年第三輪進(jìn)一步降低,但受樓市成交復(fù)蘇不及預(yù)期、房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎等因素影響,22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首批,競拍熱度也仍處于低熱狀態(tài):16個(gè)城市的首拍溢價(jià)率不及5%,14個(gè)城市仍有土地遭遇流拍,其中樓市銷售承壓的天津、沈陽、濟(jì)南、長春等地,首批熱度更是跌至谷底。

展望下半年的土地市場,克而瑞研究中心認(rèn)為,當(dāng)前,重點(diǎn)城市第二輪集中土拍潮已經(jīng)開啟。在首拍普遍低熱的背景下,已掛牌城市中南京、廣州、成都等均進(jìn)一步放松了競拍規(guī)則,也相繼放松了樓市調(diào)控政策。但由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期,當(dāng)下的發(fā)力點(diǎn)仍將以促銷售、促回款為主,因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài),拿地企業(yè)也將延續(xù)以央企、國企、地方平臺為主的格局。

中指研究院預(yù)計(jì),下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬,降門檻、降地價(jià)、提利潤,提升企業(yè)拿地意愿;土地成交熱度分化加劇,深圳、杭州、合肥等城市表現(xiàn)相對較好,而部分庫存去化承壓或市場處于深度調(diào)整期的城市,如天津、濟(jì)南、福州土拍熱度延續(xù)去年三批次低溫?zé)岫龋唐谌噪y以改善;拿地企業(yè)仍以央國企為主,民企拿地愈加謹(jǐn)慎,地方平臺托底意愿下降。

責(zé)編:陶紀(jì)燕 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉

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