房地產市場降“三高”有信心

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2022年是我國房地產市場發展歷史中極不平凡的一年。這一年，房地產市場深度調整，銷售額、銷售面積、銷售價格等數據均出現明顯下降。房地產企業資金鏈吃緊，上下游企業也受到不小影響，購房者觀望，商業銀行也一度對發放相關貸款持謹慎態度。本輪房地產市場調整仍在繼續，調整時間之長、程度之深，在房地產市場發展歷史上可謂罕見。房地產市場今后該何去何從？

房地產市場近一年多出現較為明顯的下探是多重因素疊加的結果。2022年，房地產行業同其他行業一樣，受到疫情的沖擊，導致開工受困、銷售量下滑。在生產環節，施工人員到位難以保證，原材料運輸速度變慢，開工進度受到影響。在銷售環節，房地產是不動產，且買賣房產通常是大額交易，疫情情況下，購房者現場看房受阻，很多購房計劃暫時擱置。

究其根本，房地產行業當前面臨的困境是過去行業“高杠桿、高負債、高周轉”的“三高”模式積弊已久所產生的必然結果。在相當長的時間里，負債率不斷上升、盲目擴張普遍、高負債幾乎成為房地產企業“標配”。當房價處于上行通道，且銷售量在較高水平時，“三高”模式尚能運轉得較為順暢，且讓行業實現了快速增長。一旦出現需求轉低，市場資金流動性不足的情況，高負債率模式的弊端便暴露出來。一方面，“三高”模式和盲目擴張是有違房地產行業發展基本規律的不健康模式；另一方面，隨著我國住房供需不平衡的狀況逐步得到改善，無論從城鎮居民的戶均套數，還是人均居住面積的角度看，總體告別了大規模短缺，實現了供需基本平衡。房地產市場過快上漲的態勢將成為過去時。

面對超預期的行業下行趨勢，調控出手。在房地產業面臨前所未有困難之時，也是中央地方形成合力、供需兩端共同發力密集出臺房地產調控措施之時。出現已售逾期難交付房地產開發項目，不但有損購房人的權益，也極大影響人們對房地產市場的預期和信心。商品住房的逾期交付本是房地產開發企業與購房者之間的合同違約，但當這種情況越來越多甚至影響市場和社會穩定時，政府及時出手調控。2022年，房地產調控的一個重要方面是保交樓。對于已售逾期難交付的房地產項目，住建部等多部門推動政策性銀行為遇困項目提供保交樓專項借款，同時撬動和帶動商業銀行貸款，這些資金成為幫助房地產項目和房地產企業渡過難關的過橋資金。有利于幫助房地產行業打破僵局，重新運轉起來。隨后，金融領域各項支持政策頻出，“金融16條”“三箭齊發”等政策舉措精準發力，進一步為行業企穩注入源頭活水。隨著政策的逐步落地見效以及保交樓的實現，各方主體重拾對行業和市場的信心指日可待。

從市場反響看，在各項房地產調控政策作用下，加之疫情的影響逐步減輕，市場略現恢復端倪。房地產市場何時能夠實現企穩回升？

各方對于房地產市場未來的預期也是影響市場發展的一個重要因素。對于購房者而言，他們的信心來自宏觀經濟向好的大勢，以及自身收入的穩定提升。對于房地產企業而言，他們需要有更加充裕的資金來源才會敢于拿地，維護好企業的合理正常運轉，近期密集的金融政策有助于企業資金狀況的改善和信心重建。企業資金狀況的改善，交付的項目逐步增多，也會將信心傳導至市場中的購房者，實現市場的聯動好轉。

房地產行業的企穩回升值得期待。當前房地產市場的有效需求不足。房地產行業的平穩健康發展自然離不開整個宏觀經濟的穩定向好，隨著我國經濟整體平穩健康發展，我們應該對房地產市場的企穩回升有信心。從長遠看，盡管房地產行業將進入總體規模相對小一點的階段，但隨著我國城鎮化的持續推進以及城市間人口的遷徙，還會有相當數量的需求等待市場挖掘。

對于房地產行業存在的根本性問題，到了痛定思痛、改變發展模式的時候。推動房地產業向新發展模式平穩過渡，首先要摒棄舊有不健康的“三高”發展模式。降杠桿，提高抗風險能力應是房地產企業的必修課。進入新發展階段，城鎮居民對住房數量上的追求會逐漸演進到對質量的追求，也就是從“有沒有”向“好不好”轉變。行業應進一步明確好房子的標準，朝著修建更多好房子的目標努力，同時順應綠色發展趨勢，在城市更新、完整居住社區建設、保障性租賃住房建設、提升居住服務水準等方面進一步深挖潛力。