諸葛科技：寧波2023土拍升溫 二批次溢價率8.8% 4宗觸頂搖號

5月29日，寧波舉行2023年第二批次土拍，共推出8宗地塊，起始總價47.98億元，總規劃建筑面積66.76萬㎡。最終8宗地塊全部出讓成功，其中有4宗觸頂搖號、1宗溢價成交、3宗底價成交，土地出讓金52.19億元，平均溢價率為8.75%。整體來看，寧波今年土拍市場明顯升溫，年內接連三場土拍均以超8%的溢價率收官，觸頂率也較去年有明顯的提高。同時，二批次來了一些“新面孔”，進一步展現出房企對今年寧波市場的高度看好。具體解讀如下：

一、2023年土拍升溫，二批次溢價率仍超8%

首先，從供應端來看，寧波也開啟了“少量多次”的供地模式，2023第二批次8宗地塊總規劃建筑面積為66.76萬㎡，為2021年以來供地批次中的低位水平，僅略高于去年第四批次的出讓規模，較上一批次小幅縮減8.63%。與此同時，值得關注的是，在寧波本輪土拍中，有3宗為商品住宅用地，其余3宗為租賃用地或安置房地塊，是寧波落實“租購并舉”協調發展的首要體現。

(資料圖)

其次，從土拍熱度來看，截至目前，寧波今年已完成了三場土拍，熱度均較去年有明顯的上升，首場以10.13%的溢價率高調開啟寧波今年的土拍市場，隨后兩個批次的溢價率雖有所回落，但仍處于較高水平，其中，二批次溢價率較上一批次小幅回落1.33個百分點至8.75%，但遠高于去年二批次的溢價水平。另外，出讓高效也是寧波土地市場的顯著特征之一，自2021年以來，除2021年第二批次出現部分地塊流拍外，其余批次土拍均全部出讓。

二、二批次觸頂率50%，處于2021年以來中高位水平

寧波本輪土拍觸頂率上升，且處于較高水平，8宗成交地塊中有4宗觸頂進入搖號環節，觸頂率為50%，較上一批次增加10%。另外，可以看到，寧波土地市場較具一定韌性，繼2021年二批次土地市場迅速降溫，觸頂率大幅降至“0”位后，寧波土地市場重拾信心，自2021年第三批次起觸頂率大致呈現穩步上升態勢，而且，今年年內三場土拍觸頂率均維持在40%以上，明顯高于去年的地塊觸頂水平。

三、地塊熱度仍具分化特征，海曙三市地塊經歷47輪競價

從寧波本批次土拍可以看出優質板塊的優質地塊仍然倍受歡迎，其中，海曙三市地塊開拍前有12輪報價，正式開拍后，經歷47輪競價，10分鐘拍至封頂，并以19986元/㎡拿下單價之最，以17.74億元拿下總價之最，進入搖號階段；位于“老江東”的租賃住房地塊，經過24輪競價，最終拍至封頂，成為寧波首宗封頂搖號的租賃住房地塊。與此同時，鎮海區的2宗地塊則相對平淡，均以底價成交。

四、民營房企與地方國企分食8宗地塊，“新面孔”布局為寧波市場增添熱意

從寧波本輪土拍的拿地房企來看，民營房企與地方國企分食8宗地塊，其中，租賃地塊及保障房地塊多為地方國企競得，如寧波鎮海海江投資以聯合體的形式拿下2宗鎮海新城地塊。與此同時，寧波本輪土拍也吸引了一些“新面孔”，如以9.25億元拿下江北莊橋地塊的揚州華景置地，其是以江蘇華建品牌為依托、隸屬于揚州建工控股的國有企業，這也是揚州華景置地首次在寧波土地市場拿地。

五、長三角城市2023年土拍熱度不俗，依舊是房企拿地的重點領域

從近兩個月舉行土拍的南京、杭州、上海、寧波等城市來看，熱度均不俗，由此可見房企對這些長三角熱點城市布局的信心仍然較足。另外，從寧波本身來看，今年土拍升溫或與多次優化調整樓市政策脫不開關系，市場信心獲提振，房企補倉情緒也隨之上升，另外，預計寧波接下來的土拍市場將會繼續保持不俗的表現，熱度或將明顯高于去年。