今年11月鄭州二手房可實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)” 有效降低二手房交易成本

今年11月，在鄭州交易二手房的成本將再次降低——對(duì)于想賣(mài)掉貸款尚未還清房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，今后不必再湊錢(qián)先結(jié)清貸款，“帶押過(guò)戶(hù)”的交易模式將在鄭州全面推行。

●“帶押過(guò)戶(hù)”有效降低二手房交易成本

10月13日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市金融工作局等7家單位，聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于印發(fā)鄭州市存量房帶押過(guò)戶(hù)工作實(shí)施方案的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

《通知》明確提出：在今年10月中旬，鄭州要實(shí)現(xiàn)繼承(受遺贈(zèng))、夫妻離婚析產(chǎn)或者婚姻存續(xù)期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房屋增加配偶為共有人等情形下的存量房“帶押過(guò)戶(hù)”;今年10月底前，實(shí)現(xiàn)存量房買(mǎi)賣(mài)“帶押過(guò)戶(hù)”;今年11月開(kāi)始，逐步全面推廣“帶押過(guò)戶(hù)”模式。

通俗地說(shuō)，“帶押過(guò)戶(hù)”就是賣(mài)方在出售房屋時(shí)，在未結(jié)清銀行按揭貸款的情況下，就可出售住房，進(jìn)行過(guò)戶(hù)。而按照傳統(tǒng)的二手房交易模式，使用按揭貸款的房屋如要交易，需要“先贖樓再過(guò)戶(hù)”。

現(xiàn)實(shí)中，無(wú)論是賣(mài)方自籌或買(mǎi)方墊資進(jìn)行“贖樓”，都需占用大額資金。若為此尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”，交易成本則會(huì)顯著上升。以目前鄭州市場(chǎng)為例，常見(jiàn)的“過(guò)橋”費(fèi)率為“千分之一點(diǎn)五”左右，按日計(jì)息。如按照賣(mài)房者借用100萬(wàn)元的資金“過(guò)橋”，每天所產(chǎn)生的“過(guò)橋”費(fèi)用為1500元左右，時(shí)間越長(zhǎng)，費(fèi)用越高。

“這個(gè)政策所帶來(lái)最直接的好處，就是有效降低買(mǎi)賣(mài)雙方的資金成本。”鄭州二手房中介從業(yè)者鄭女士說(shuō)。

●業(yè)內(nèi)人士：將再次推動(dòng)銀行業(yè)改革

除有效降低資金成本外，“壓縮時(shí)效、提高效率”也是不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)于“帶押過(guò)戶(hù)”這一政策所帶來(lái)利好的共同認(rèn)知。

據(jù)了解，按照傳統(tǒng)模式，二手房交易雙方需經(jīng)歷的步驟主要有：賣(mài)方與銀行商定提前還貸時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方商議由誰(shuí)出錢(qián)結(jié)清貸款，進(jìn)而籌錢(qián)解除抵押、辦理交易過(guò)戶(hù)，再由買(mǎi)方重新設(shè)立抵押，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶(hù)登記完成后買(mǎi)方銀行放款，賣(mài)方最終才能拿到剩余的房款。

“二手房買(mǎi)賣(mài)的整個(gè)流程，短則耗時(shí)大半個(gè)月,長(zhǎng)則一個(gè)多月、兩個(gè)月。”上述二手房中介從業(yè)者鄭女士說(shuō)。

“坦率地講，就房產(chǎn)交易效率提升這件事而言，政府層面的優(yōu)化改革已面臨到‘天花板’。過(guò)戶(hù)、抵押等常見(jiàn)業(yè)務(wù)都已實(shí)現(xiàn)了當(dāng)天辦結(jié)、‘立等可取’。更大的空間，需要銀行等金融機(jī)構(gòu)去繼續(xù)優(yōu)化。”一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者解釋說(shuō)，雖然房屋過(guò)戶(hù)在行政服務(wù)大廳的辦理時(shí)效已實(shí)現(xiàn)“當(dāng)天辦結(jié)”，但對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，預(yù)約銀行還貸、等待銀行扣款、預(yù)約抵押面簽等過(guò)戶(hù)的“前置環(huán)節(jié)”，往往需要交易雙方等上一個(gè)月，甚至更久。

值得關(guān)注的是，從2016年至今，在鄭州乃至河南各地，包括在銀行設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記便民服務(wù)點(diǎn)、啟用不動(dòng)產(chǎn)登記電子證明(抵押權(quán))、與各銀行實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)直連等一系列改革，被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“一場(chǎng)由不動(dòng)產(chǎn)登記引發(fā)的銀行業(yè)改革”。

“我們有理由相信‘帶押過(guò)戶(hù)’的推行，會(huì)引發(fā)銀行系統(tǒng)內(nèi)部的新一輪改革，助推房屋交易、抵押效率的再次提升。”上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

●銀行從業(yè)者：新政將在業(yè)內(nèi)形成良性競(jìng)爭(zhēng)

記者從某商業(yè)銀行個(gè)貸部門(mén)了解到，對(duì)于“買(mǎi)、賣(mài)雙方貸款都在同一家銀行辦理”的，“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)在該行已開(kāi)始實(shí)施。

記者同時(shí)也了解到，目前在全國(guó)雖然也有部分城市開(kāi)始推行“帶押過(guò)戶(hù)”，但目前辦理的業(yè)務(wù)還大多停留在“買(mǎi)、賣(mài)雙方貸款都在同一家銀行辦理”這一類(lèi)型，針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的實(shí)踐尚未展開(kāi)。

“跨行業(yè)務(wù)真正得以開(kāi)展后，對(duì)百姓帶來(lái)的便捷才能真正體現(xiàn)，更會(huì)在銀行間形成良性競(jìng)爭(zhēng)。”某商業(yè)銀行個(gè)貸部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，“同行‘帶押過(guò)戶(hù)’的開(kāi)展，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)可視為一種‘續(xù)客利好’，而跨行辦理一旦得以實(shí)現(xiàn)，就會(huì)倒逼各個(gè)銀行釋放更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去吸引客戶(hù)，最終獲利的還是客戶(hù)。”

對(duì)于跨行“帶押過(guò)戶(hù)”政策的推行，記者注意到，《通知》在各職能部門(mén)職責(zé)劃分中明確：金融管理部門(mén)要會(huì)同整合“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中的跨部門(mén)、跨層級(jí)事項(xiàng)，理順工作銜接;協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”相關(guān)業(yè)務(wù)，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)制定“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)金融服務(wù)流程，明確業(yè)務(wù)規(guī)則及辦理時(shí)限等。

采訪(fǎng)中，多位銀行從業(yè)者也對(duì)記者表示，“帶押過(guò)戶(hù)”的推行在確保銀行資金安全、提升不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)登記安全方面所起到的積極作用也不容忽視。“拿著偽造的銀行結(jié)清證明去‘解押’，再將房子賣(mài)給他人或再次抵押牟利的案例并不鮮見(jiàn)。”鄭州某銀行一名業(yè)務(wù)經(jīng)理說(shuō)。

記者了解到，在目前全國(guó)已實(shí)行“帶押過(guò)戶(hù)”政策的城市中，各城市均采用了如擔(dān)保、公證提存等方式確保交易、抵押安全。

記者從鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)了解到，在實(shí)際操作中，除上述城市的做法外，鄭州還將以不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記“雙預(yù)告登記”及轉(zhuǎn)本登記并行辦理這一模式，為“帶押過(guò)戶(hù)”再添一道保險(xiǎn)。

但據(jù)記者了解，擔(dān)保、公證提存等方式均需承擔(dān)一定的費(fèi)用。

對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士指出，待政策落地執(zhí)行后，允許各類(lèi)符合登記安全、金融安全要求的各類(lèi)市場(chǎng)化安全措施介入“帶押過(guò)戶(hù)”的具體業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，通過(guò)市場(chǎng)手段淘汰費(fèi)率較高的擔(dān)保模式，會(huì)讓廣大的購(gòu)房人，出讓住宅、工業(yè)廠(chǎng)房的各類(lèi)市場(chǎng)主體享受到更多的優(yōu)惠。

“如銀行為了爭(zhēng)取貸款客戶(hù)，可能會(huì)墊付擔(dān)保費(fèi)，或是引入在同行之間相互認(rèn)可的，費(fèi)率更低的安全措施。”該業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

★觀(guān)點(diǎn)1：

新政有助于激活四季度房屋交易市場(chǎng)

在鄭州推出“帶押過(guò)戶(hù)”二手房交易模式的背后，是二手房市場(chǎng)一段時(shí)間來(lái)的人氣不足。

貝殼研究院在今年6月發(fā)布的一篇分析文章，用“低位修復(fù)”一詞，形容了今年第二季度的二手房市場(chǎng)行情。該院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，8月份，重點(diǎn)50城二手房市場(chǎng)活躍度較7月有所減弱：超七成城市二手房成交量環(huán)比下降，七成城市價(jià)格環(huán)比下跌。

在此背景下，不少業(yè)內(nèi)人士也對(duì)“帶押過(guò)戶(hù)”這一新政可能給二手房市場(chǎng)帶來(lái)回暖抱有期待。

“這一政策，應(yīng)該說(shuō)是今年各地為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展所采取的眾多政策中的一環(huán)，包括帶押過(guò)戶(hù)、連環(huán)單交易、解除限售等政策，對(duì)于激活房東積極掛牌和出售二手房等都具有積極的作用。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一新政的實(shí)施有助于提振市場(chǎng)行情。

他進(jìn)一步解釋說(shuō)，二手房的出售信心和活躍度增加，其對(duì)于購(gòu)房需求，尤其是改善型購(gòu)房需求的釋放具有積極的作用。其對(duì)于激活四季度房屋交易市場(chǎng)、促進(jìn)房企新房項(xiàng)目銷(xiāo)售等都有非常重要的作用。

★觀(guān)點(diǎn)2：

新政將提升資金的流動(dòng)性與使用效率

有業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，除給房地產(chǎn)市場(chǎng)本身帶來(lái)利好外，“帶押過(guò)戶(hù)”這一房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的政策或能在房地產(chǎn)領(lǐng)域之外，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到客觀(guān)的推動(dòng)作用。

“集中體現(xiàn)在資金流動(dòng)性與使用效率的提升。”上述資深人士告訴記者，按照傳統(tǒng)的交易模式，無(wú)論是賣(mài)方自籌資金解押，還是買(mǎi)房墊付資金解押，總有一筆資金在這套房屋的交易周期內(nèi)因用于解押而停止流動(dòng)。

“‘帶押過(guò)戶(hù)’則免去了這筆資金的使用，讓資金在其他領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)揮作用，從宏觀(guān)視角來(lái)看，這一政策在客觀(guān)上加快提高了資金的流動(dòng)性與使用效率。”（大河報(bào)·豫視頻記者 陳駿）