中央定調(diào)2023年樓市 為何要放在這個(gè)框架下論述？

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月15日至16日在北京舉行。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)議在“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”的總體方針下，有了重要的新表述。

有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)

會(huì)議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

(資料圖)

此次會(huì)議把房地產(chǎn)內(nèi)容放在了‘有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)’的框架下論述，充分說明房地產(chǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)上升到新的高度，也說明防范風(fēng)險(xiǎn)工作成為房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要工作。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地更需要從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度做好新的工作。

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如何防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)？中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“保交樓”是重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一，優(yōu)質(zhì)頭部房企資金支持力度有望進(jìn)一步加大。

陳文靜預(yù)計(jì)，促進(jìn)銷售市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)、改善優(yōu)質(zhì)房企資金面等方面政策將持續(xù)出臺(tái)，有利于進(jìn)一步降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

支持剛性和改善性住房需求

會(huì)議指出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。

“支持剛性和改善性住房需求”不是一個(gè)新的說法，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一點(diǎn)在2023年更為重要。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場(chǎng)信心均尚未扭轉(zhuǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)下，提振供需兩端市場(chǎng)信心仍是當(dāng)下解決問題的關(guān)鍵。”陳文靜說。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，近年來改善性需求一直是購(gòu)房的主力。從全國(guó)主要城市看，2021年新建商品住房三房產(chǎn)品穩(wěn)居成交主力地位，四房成交占比延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2019年三房戶型已開始占主導(dǎo)，占比51.42%，2021年成交占比升至55.27%。

“未來，商品房市場(chǎng)要想短期內(nèi)企穩(wěn)，對(duì)內(nèi)需和消費(fèi)有帶動(dòng)，改善性需求釋放是關(guān)鍵。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，限購(gòu)政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費(fèi)等可能都會(huì)調(diào)整。存量房流轉(zhuǎn)起來，把存量小戶型、低價(jià)位的二手房釋放出來，這也是新市民買房、剛需買房的路徑。

推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

二十大報(bào)告已給未來五年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展作了定調(diào)，本次會(huì)議再提“房住不炒”，也延續(xù)了近年來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)方面的基調(diào)。但陳文靜指出，本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具體工作的后面，亦表明“房住不炒”是中長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。

“房地產(chǎn)新發(fā)展模式”為2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提，當(dāng)時(shí)表述為“探索新的發(fā)展模式”，2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，要求要“平穩(wěn)過渡”。陳文靜判斷，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，新的發(fā)展模式或落腳在住房體系建設(shè)、租購(gòu)并舉、盤活存量等方面。

“此次會(huì)議預(yù)示著房地產(chǎn)管理的基調(diào)開始變了，已經(jīng)轉(zhuǎn)向了全面穩(wěn)定、復(fù)蘇市場(chǎng)和需求。”李宇嘉認(rèn)為，近期熱點(diǎn)城市調(diào)整限購(gòu)限貸，“三支箭”進(jìn)場(chǎng)，供需兩端開始全面發(fā)力，就是有力的印證。

李宇嘉預(yù)計(jì)，明年一季度，隨著疫情的影響得到全面修復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將開始企穩(wěn)，表現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格下跌態(tài)勢(shì)得到控制，銷售、開發(fā)、開工等全鏈條下跌的態(tài)勢(shì)將得到控制。率先企穩(wěn)的是銷售和價(jià)格，開工、土地和投資將滯后止跌企穩(wěn)。