全球觀速訊丨最高法：商品房無法交付，購房者退款請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權

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（原標題：最高法：以居住為目的、全款購房的交付請求權 優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權）

4月20日，最高人民法院《關于商品房消費者權利保護問題的批復》正式施行，其中就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，給出了三點原則：

一是建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

在《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條，承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

二是商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

三是在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，這些年延期交付屢見不鮮，很多購房人一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風險。在司法實踐中，雖然主流觀點認可業主的基本債權優先權，認可業主的權利在某種程度上優于抵押權和施工單位的工程款優先受償權，但是畢竟沒有明確的規定，此次批復明確了購房人的優先權。

“有兩點需要注意，第一，這種優先權是特指住房，不包括商業辦公用房。第二，即使是貸款買房，實際上也是全款支付，也享受全款支付的待遇。”王玉臣稱。

責編:陳玉堯 | 審校:張翼鵬 | 審核:李震 | 監制:萬軍偉