環球視點！蓄能向未來丨集中供地轉向“少量多次” 城投仍是拿地主力

12月19日，成都今年第四批集中供地落下帷幕。16宗涉宅地塊中1宗流拍，14宗以底價成交，位于高新區的1宗宅地則以近15%的溢價率被招商蛇口競得，本批次土地出讓金總計約104.27億元。

進入年末，包括成都、上海、北京、蘇州、長沙等在內的多座城市均已完成4至5輪的集中供地。從機構統計數據來看，今年土地市場供應和成交規模均呈現下降趨勢，城投企業拿地占比持續提升；另一方面，土拍規則正在持續優化，土地供應制度轉向靈活化。

【資料圖】

土地供應次數增加 成交規?？s減

12月8日，武漢市發布了2022年度第六批集中供地公告，共推出各類用地17宗，土地總面積約136.83公頃，總建筑規模約270.67萬平方米，起始價總額約234.65億元，將于12月27日至30日進行集中拍賣。

武漢成為實行集中供地的22城中首個發布第六批供地信息的城市。包括武漢在內，22城中已有16城完成今年第4輪集中供地，其中無錫、蘇州、南京、武漢已完成5輪集中供地。

“隨著經濟、行業、企業的背景和發展邏輯發生轉變，未來供地會逐步淡化‘集中式’，”克而瑞分析人士認為，“一方面為避免土拍撞期，集中土拍輪次或進一步增加；另一方面，為減少土地流拍，集中‘預供地’名單進一步擴容?！?/p>

盡管土地供應批次增多，但今年土地市場整體成交規模呈現縮減趨勢。據中指研究院統計，2022年1-11月，集中供地22城累計推出規模較2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出規模明顯縮量，青島、武漢、重慶、沈陽降幅均超七成。全國300城住宅用地推出、成交面積也縮減明顯，分別同比下降37.6%、36.4%，絕對規模均處近十年同期最低水平。

土地成交規模下降，導致不少城市未能完成2022年供地計劃。根據中指監測，截至11月，22城整體供地完成率不足六成，其中長春、重慶不足兩成。杭州、合肥土拍市場表現較穩，供地完成率領先其他城市。

底價成交地塊占比提升 城市熱度分化明顯

成交規?？s減，土地出讓金也隨之下降。中指研究院數據顯示，一線城市成交面積降幅近兩成，土地出讓金降幅近一成，二線和三四線城市成交面積、土地出讓金降幅均在三成以上，普通二線城市及三四線城市市場調整壓力更大，土地出讓金降幅均在四成以上。樓面價方面，一二線成交樓面價上漲，三四線城市樓面價呈下跌狀態。

并且今年集中供地土地市場中底價成交的地塊數量逐漸增加，據中指研究院統計，今年22城一批次到3批次底價成交地塊占比不斷上升，分別為61%、69%、80%。

從城市維度來看，大部分城市土地出讓金收入明顯下滑，只有上海、合肥、廈門、成都4個城市的土地出讓金收入同比增加。

分梯度看，一二線城市仍然吸引了更多房企投資，中指研究院數據顯示，本年度一線城市土地出讓金收入占比達到了22.6%，創近十年新高，二線城市投資占比達49%，與去年基本持平，三四線城市降幅明顯。中指控股土地事業部運營總監張凱表示，這反映出房企認為核心城市是最安全、最值得投資的城市。

以上海為例，作為為數不多完成全年供地計劃的城市，上海今年土地出讓金再創歷史新高，據克而瑞統計，截至12月9日，上海今年涉宅地塊成交金額已達2839.5億元。而住宅市場的韌性是土地市場的重要支撐，今年1-11月上海商品住宅成交面積約917萬平方米，同比下降5%；在克而瑞監測的重點30個城市前11月累計成交情況中，上海是唯一一個商品住宅成交面積降幅收窄至5%以內的城市。

城投拿地占比超4成 本地房企“扛大旗”

聚焦到房企上，今年部分房企放緩了拿地節奏。克而瑞數據顯示，11月TOP50房企有接近9成沒有拿地，而2022年前11個月來看，投資“暫?！钡姆科笠廊怀^30家；單月銷售50強房企拿地金額不足200億元，同環比分別下降53%和68%，創下近三年新低，對比2021年以來投資金額高點時下降了97%。

而在其他房企減緩投資時，城投公司在土地市場的投資金額和占比逆勢走高，2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金額從1228億元提升到3021億元，占集中供地總成交金地的比例也從12%上升到50%；2022年市場整體轉冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1488億元提升至2037億元，占比則從30%逐步漲至44%。

例如在成都第4輪集中供地中，15宗成交地塊僅兩宗被民企摘得，其余大部分被成都高投置業有限公司、成都市錦江區統一建設有限公司這一類的城投公司拿下。

除了城投外，本土房企也扛起了大旗。在成都此次土地出讓中，本地企業興城人居摘地最多。杭州本地房企濱江集團，也在今年杭州4個批次的集中供地中“挑起大梁”，接連拿下28宗宅地，土地出讓金總計超過500億。在中指研究院發布的2022年1-11月中國房地產企業權益拿地金額榜單中，濱江集團以403億排名第7，而去年同期濱江集團僅排名第15位。

值得一提的是，濱江集團還是今年前11月權益拿地金額榜單前10名中唯一的民企，其他位次都被華潤置地、中海地產、保利發展、建發房產、招商蛇口等央國企占據，而去年榜單前10中的碧桂園、萬科、龍湖、融創等企業今年拿地規模相對都有所下滑，未能進入前10。

另外整體看房企拿地金額都有所下滑，今年排名第一的華潤置地前11月權益拿地金額為819億元，而這一數額在全年同期只能排名第7名。

資金壓力緩解后 投資預期有望恢復

對于多數房企拿地規模下降、土地市場熱度不高的原因，張凱分析認為，首先當前銷售端還沒有明顯恢復，百強房企1-11月累計銷售額同比下降了45.6%，使得房企在拿地方面更加謹慎。其次，他指出雖然現階段各個地方政府為了吸引房企參拍都給足了地塊利潤空間，但很難賣到限價，地塊吸引力逐步下降。同時央國企沒有更多投資額度填補民企逐步退出的市場空白。

此外，他指出企業內部周轉節奏也是原因之一。年初房企拿地可以在本年度形成有效的銷售和回款，但三四批次的地塊基本上沒有辦法在今年開盤回款，這也導致了年底土拍市場熱度下滑。

對于接下來土地市場的表現，克而瑞分析人士認為隨著房企資金壓力得到緩解，后續投資預期將有待恢復。

張凱也表示，“金融16條”的頒布、疫情管控逐步放開以及“十四五”新型城鎮化戰略農村人口的市民化為未來的購房需求提供了更為充足的保障，因此，相信在不遠的未來中國房地產市場、土地市場會恢復到正常狀態。