一日兩地土拍全部底價成交！還有省會城市擬退出"集中供地"名單，什么信號？

10月31日，濟南、蘇州兩地土拍全部以底價成交。

其中，濟南是第三輪集中土拍，18宗涉宅用地以56.48億元成交；蘇州是第四輪集中土拍，20宗涉宅用地最終出讓18宗，總成交金額179.2億元。從拿地企業來看，兩地仍以地方國資城投為主。

【資料圖】

據了解，10月25日率先完成第四輪集中供地的無錫，13宗涉宅用地就是全部以底價成交。從近期第四輪集中供地情況來看，北京、深圳、杭州等地供地規模均較前幾輪明顯減少。

值得注意的是，10月28日，江西住建廳發文稱，將持續完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。不過，10月31日，證券時報·券商中國記者在江西省住建廳官網已經找不到該文件原文。

業內人士認為，短期來看，接下來，地方政府為穩定土地市場，預計會加大優質地塊的供應比例并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調預期，同時在“集中供地”模式、規則上也存在優化可能。

濟南、蘇州全部底價成交

10月31日，濟南完成第三輪集中土拍，共推出18宗涉宅用地，規劃建面143.31萬平方米，起始總價56.48億元，最終所有地塊均以底價成交。

同日，蘇州完成第四輪集中土拍，20宗涉宅用地中有兩宗地塊提前終止出讓，剩余18宗涉宅用地全部以底價成交，總成交金額為179.2億元。其中，起始總價超出15億元的有3宗地塊，最貴的吳中區地塊起始總價為29.23億元，最終由嘉盛房地產和天鴻偉業聯合體以底價競得。

中指研究院土地事業部負責人張凱指出，從本次濟南土拍拿地企業情況來看，本土城投公司長清城建、市中控股、槐蔭控股、濟南城投均進場拿地，成為了本次土拍的絕對主力軍，品牌房企僅葛洲壩進場與市中控股聯合拿地1宗。而蘇州本次拿地企業依舊以地方國資城投為主，部分民企參與積極性提高，共有8家民營企業參與此次競拍并取得宗地。此前參與無錫土拍的中鷹、朗詩等企業在本次蘇州土拍市場中也有斬獲；龍湖再次出手，聯合國企競得相城經開區地塊，但最終民企競得的地塊是否以引入“國資+小股操盤”的模式進行開發還未可知。

據了解，10月25日率先完成第四輪集中供地的無錫，13宗涉宅用地就是全部底價成交，成交總價163.78億元，整體土地市場熱度仍然維持在低位。

值得注意的是，前不久，財政部印發《財政部關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，其中提出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

中指研究院指出，根據無錫第四輪土拍拿地企業的股權結構初步計算，地方國資拿地金額占比大幅下降至33%，可見財政部政策對于限制地方國資托底拿地起到了一定的約束效果。張凱認為，后續那些被城投拿下的地塊是由城投自行開發，還是引入其他房企聯合開發值得市場關注。

多地第四輪供地規模下降

10月28日，杭州、武漢公布了第四輪集中供地正式公告，分別有8宗和7宗宅地將于11月29日出讓。

據了解，相比于本年的前幾輪供地，杭州第四輪供地不僅規模下降，土拍規則也有所調整，取消線下一次報價的方式，達到上限溢價12%后直接采用線下公開搖號的方式確定競得人。

對此，中指研究院華東分院常務副總高院生表示，在之前“一次性報價、次高者得”的規則下，企業拿地的博弈性較高，不一定能進入到搖號階段。本次土拍政策的調整則將過程簡單化，確定性變得更高，對于拿地意愿足、資金實力強的企業也更有利，資金實力強勁的企業也能夠保證地塊后期的開發風險，交付也有一定的保障。

高院生認為，整體上看，杭州今年前三輪土拍成交宗數已超過去年，第四輪供地主要以補充為主，在規模上的明顯下降，主要有幾個因素，一是大環境影響，市場恢復信心不足，企業拿地節奏放緩，重心放在銷售端，年底出業績?；乜睿ＷC新一輪的穩定性；二是近期財政部提到的關于城投公司托底的規范；三是杭州最近市場也有所降溫，有效需求不足?！邦A計杭州第四輪土拍整體熱度較第三輪有所降溫，但熱門板塊的地塊仍然會有企業爭奪?！彼f。

從近期第四輪集中供地情況來看，北京、深圳、杭州等地供地規模均較前幾輪明顯減少。其中，北京計劃出讓土地僅6幅，起拍總價112.9億元，幅數和金額均為年內各輪最低；深圳供地幅數與上一輪持平，但建筑面積卻不及上一輪；杭州供地規模也創下新低。

張凱指出，今年的集中供地主要特點有“預申請+少量多次”供應模式，這種模式一方面可以讓企業提前進行宗地研判，獲取目標地塊；另一方面多次供應可以讓企業根據自身資金狀況進行靈活拿地提高土地成交率。

南昌擬退出“集中供地”名單

10月28日，江西住建廳發布《關于住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》，支持南昌打造“山水豫章古郡、活力英雄新城”和做大做強中心城市。其中提到，將持續完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

值得注意的是，10月31日，證券時報·券商中國記者在江西省住建廳官網已經找不到上述文件原文。

此前的9月23日，22城中長沙供地云平臺官方通知其土地推介方式將進行調整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化更新。

克而瑞研究中心指出，南昌是在長沙提出土地推介將改為常態化更新后，明確提出要“退出”集中供地名單的首個城市。集中供地政策的出臺本意是通過穩定供應來穩定地價，從而達到穩定房價的目的，但鑒于當前部分城市土地市場持續低溫，為了保證土地出讓，無錫、杭州、南京等城市均增加了土拍輪次，土拍規則也一再寬松，降低企業競拍成本，如杭州在第四輪土拍中，即從“次高者得”再度回到了“限價+搖號”。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，短期來看，接下來，地方政府為穩定土地市場，預計會加大優質地塊的供應比例并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調預期，同時在“集中供地”模式、規則上，也存在優化可能。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，城投托底拿地難以為繼，集中供地不適應當前土地市場低迷的形勢，有必要進行階段性調整，如增加土地出讓的批次，增加土地出讓的優質程度等，但集中供地是長效機制，不能因市場低迷就退出。

責編:劉安琪 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉