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大河財(cái)立方《極刻》第809期

大河財(cái)立方記者吳海舒楊霄實(shí)習(xí)生王宇文見習(xí)記者李博攝影

(資料圖片)

大融城鄭州首店或創(chuàng)下最快摘牌速度。12月9日，作為大融城品牌運(yùn)營方的光大安石向大河財(cái)立方證實(shí)，上月初，該公司鄭州商管團(tuán)隊(duì)已從鄭州CITY城市廣場項(xiàng)目（鄭州人多稱匯龍城）中撤出，項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)移交給“房主”上海城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱上海城市發(fā)展）。雙方因在該項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃及發(fā)展規(guī)劃上分歧較深，已同步啟動法律訴訟。

此時(shí)距離大融城鄭州首店開業(yè)一周年，還有兩周。大融城首店會不會摘牌，或是什么時(shí)候摘牌，該店對此無解。有消息人士認(rèn)為，這仍要看雙方訴訟的結(jié)果。

沒撐過一周年，大融城核心團(tuán)隊(duì)撤出

上月的業(yè)界傳聞落靴，大融城鄭州店果真在這個深冬陷入摘牌風(fēng)波。

大融城鄭州首店位于二七商圈腹地，也就是鄭州市民所熟知的匯龍城。2021年4月，上海城市發(fā)展與光大安石達(dá)成合作共識，為鄭州引入首個大融城。簡單理解，房主是上海城市發(fā)展，光大安石負(fù)責(zé)代房主經(jīng)營商場，以品牌與運(yùn)營團(tuán)隊(duì)輸出獲取利潤。

合作之初，雙方感情你儂我儂。從上海城市發(fā)展角度看，大融城是近年新崛起的國內(nèi)商業(yè)品牌，該品牌隸屬光大控股在中國的房地產(chǎn)投資和資管平臺——光大安石。如大融城鄭州首店進(jìn)展順利，光大安石對鄭州CITY城市廣場項(xiàng)目實(shí)施優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)證券化，這或能解決前期重資產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與壓力。從光大安石角度看，其團(tuán)隊(duì)是資本圈出身，是國內(nèi)零售業(yè)的新玩家，但它卻有著萬達(dá)一樣“復(fù)制夢”。在鄭州打響一個知名項(xiàng)目，意味著它輕松拿下了空白市場，在中原地區(qū)扎下了第一個經(jīng)營據(jù)點(diǎn)。由此，便有了在國內(nèi)資本市場可講的新故事。

去年12月24日，大融城鄭州首店籌備不足8個月即完成了迅速開業(yè)，為鄭州消費(fèi)者送來了諸多新奇，也為河南商界同業(yè)帶來了驚奇。比如，該店的進(jìn)駐品牌簽約率達(dá)到了98%，品牌開業(yè)率達(dá)到了95%；比如，該店引入60家新品牌到鄭州開設(shè)首店，并拿出了近乎一半面積去做年輕客層的體驗(yàn)消費(fèi)，包括室內(nèi)籃球館、高端美妝零售集合店、劇本殺館以及多家酒吧和KTV，欲打造潮玩體驗(yàn)青年陣地和夜生活社交場。

然而，愉快的開始卻以不愉快的拉扯在趨向收尾。

11月初，有消息人士向大河財(cái)立方告知，大融城鄭州首店項(xiàng)目的合作雙方已發(fā)生多起矛盾。矛盾原因雖不詳，但光大安石鄭州商管團(tuán)隊(duì)已在撤出。此后，坊間和網(wǎng)上也有諸多傳聞，但并未獲得雙方證實(shí)。

12月9日，大河財(cái)立方獲悉，上海城市發(fā)展、光大安石雙方糾紛，鄭州市管城區(qū)人民法院調(diào)解無果，目前正待開庭審理。

同日，大河財(cái)立方向大融城鄭州店求證。該店相關(guān)人士對光大安石鄭州商管團(tuán)隊(duì)去向不作任何回應(yīng)，僅稱，“項(xiàng)目還是在以大融城的名字進(jìn)行運(yùn)營”。

雙方鬧掰，市場預(yù)期、經(jīng)營理念有分歧

此次光大安石鄭州商管團(tuán)隊(duì)撤出背后，外部和內(nèi)部原因都有。

從外部原因看，無論是今年的疫情風(fēng)險(xiǎn)，還是消費(fèi)市場行情，對一家大型購物中心新店完成“扎根”、新生是嚴(yán)苛的考驗(yàn)。

但這，并不意味著大融城項(xiàng)目沒有機(jī)會。

“頂著去年的洪水和疫情，光大安石鄭州商管在8個月將購物中心籌備開張，令人欽佩。但他們似乎沉浸在了喜悅中，漠視了今年的風(fēng)險(xiǎn)。”有行業(yè)人士認(rèn)為，大融城鄭州店定位于時(shí)尚年輕潮流，該店開業(yè)初期的品牌結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)門店組合，與定位客群存在錯位。想必光大安石鄭州商管團(tuán)隊(duì)很清楚這一點(diǎn)。但該店著力于通過各類內(nèi)場活動、娛樂游戲，帶動進(jìn)店人氣與市場炒作“網(wǎng)紅購物中心”的曝光度，卻沒能解決品牌商所期望的銷售獲益。

一語概括，在大融城鄭州店經(jīng)營的商家，要看門店客流量、銷售額和利潤，但絕不是“純熱鬧”。

今年夏季，記者曾在大融城鄭州店見到，該店空鋪率大幅拉升，在頂層和負(fù)一層尤為明顯。這或是市場對其經(jīng)營能力的直接反饋。依常理來看，彼時(shí)其運(yùn)營團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)強(qiáng)化招商，加速解決品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整，但這卻未能實(shí)現(xiàn)。有消費(fèi)者反饋：“在大融城店內(nèi)品牌沒有特色。進(jìn)店逛了一圈，沒吃、沒花錢就出來了?！?/p>

“品牌商數(shù)量、進(jìn)店客流、租金收益三項(xiàng)下滑，是傳導(dǎo)合作雙方矛盾的根本?！庇邢⑷耸糠治?，從上海城市發(fā)展角度看，2019年以來，其投入巨資對鄭州CITY城市廣場做硬體改造，穩(wěn)定的租金收益是印證它投資正確的依據(jù)。它急需大融城擔(dān)當(dāng)“現(xiàn)金奶牛”，豈料遇到了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。從光大安石角度看，疫情是不可抗力因素，上海城市發(fā)展應(yīng)看清現(xiàn)實(shí)環(huán)境，擴(kuò)大對該店各項(xiàng)費(fèi)用支出，支撐其團(tuán)隊(duì)頂住壓力，完成第一輪品牌調(diào)整。

但，雙方談崩了。

總結(jié)來說，項(xiàng)目的招商、運(yùn)營不達(dá)標(biāo)，投入產(chǎn)出比不及預(yù)期，再加上對未來合作收益的預(yù)期消極，上海城市發(fā)展與光大安石的矛盾在11月初被激化。于是，便有了后續(xù)一系列的故事。

大融城的品牌能否在鄭州CITY城市廣場延續(xù)？

多位業(yè)內(nèi)人士對此并不看好。有業(yè)內(nèi)人士說，雙方此次深度掰腕，相互間的不信任或已夠深。更重要的是，上海城市發(fā)展是地產(chǎn)投資商，它對投資項(xiàng)目的資金回轉(zhuǎn)額度、周期有著明確計(jì)劃。一旦打破計(jì)劃，必面臨強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)壓力。這或不是光大安石作為一個運(yùn)營商能輕易說服它做出改變的。

另有坊間傳聞，幾個月前，上海城市發(fā)展或已在積極接觸其他知名商管團(tuán)隊(duì)了。但這，有待其證實(shí)。

換掉運(yùn)營團(tuán)隊(duì)之后，下一任誰來接棒

2002年，正值中國加入WTO初始，國內(nèi)零售業(yè)全面開放正當(dāng)時(shí)，大型購物中心在國內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域相當(dāng)前衛(wèi)。當(dāng)年，就在鄭州二七商圈，在市中心的交通要沖，誕生了首個10萬平方米的綜合商業(yè)體，這就是由鄭州中誠置業(yè)在2000年投建的匯龍城。

當(dāng)年的匯龍城不但體量超群，且簽約進(jìn)駐了河南首個“洋超市”普爾斯瑪特，帶給了鄭州人不少新鮮感，這也是鄭州“二次商戰(zhàn)”（1998～2005年）知名引爆點(diǎn)之一。

2002至2005年，匯龍城主力百貨店的店招，似乎沒能讓鄭州人記住過：三禾百貨、匯龍城購物中心、元旦·百盛等。至2005年，匯龍城業(yè)主方終于“請”到了它心儀久盼的“房客”馬來西亞百盛，此后，百盛鄭州匯龍城店在該宗物業(yè)持續(xù)經(jīng)營了12年。

而2005年前，匯龍城物業(yè)所有權(quán)曾多次易手。直至2005年10月，上海城市發(fā)展完成對匯龍城全部收購，對其更名為“鄭州CITY城市廣場”。

2017年，百盛閉店，全面撤出河南，給“房主”上海城市發(fā)展帶來了焦慮。不然，它不會急于對匯龍城求售。業(yè)界曾有傳聞，連同二七商圈的競對都接過它的“請?zhí)薄?/p>

另有消息人士透露，光大安石和大融城的出場時(shí)間，本可在百盛閉店后銜接。但過往數(shù)年，上海城市發(fā)展與光大安石就合作方式、價(jià)碼磋商多輪，直到2021年4月才完成簽約。

2017年至2019年是匯龍城的“空窗期”，上海城市發(fā)展面臨物業(yè)賣不掉、租不出的窘迫，只能硬著頭皮自個兒干了，這就是2019年籌建I Go·大樂城的前因。雖說商業(yè)地產(chǎn)投資與零售經(jīng)營“隔山”，但上海城市發(fā)展可沒少從零售業(yè)界請高手“救場”。一茬茬后浪接前浪，誰也沒把匯龍城硬體改造“過坎”、投資人需求“忽左忽右”等復(fù)雜問題妥當(dāng)解決。

大融城核心管理層的撤出，目前對員工和商戶未造成特別大的影響。

責(zé)編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉

關(guān)鍵詞：光大安石鄭州交通