首批3只“保租房”REITs正式發行 三只產品認購倍數均超百倍

8月16日，備受機構投資者追捧的首批保障性租賃住房REITs正式開啟發行。值得注意的是，三只產品認購倍數均超百倍，累計參與認購資金超1200億元。業內人士預計，作為市場稀缺標的，保障性租賃住房REITs產品將受到各路資金“搶購”。

根據公告，綜合網下詢價結果來看，機構投資者針對三只產品的網下擬認購規模已經超過1200億元。中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT的網下認購規模分別為394.57億元、362.70億元、462.62億元。另外，由于此次三只產品發行主要面向機構投資者，公眾投資者認購的初始基金份額不多，占發售總量的比例約為12%左右，面向公眾發售的規模約在4.4億元左右。

具體來看，華夏北京保障房REIT發售價格為2.510元/份，按產品5億份的發售份額數量計算，若本次發售成功，預計募集資金總額為12.55億元(不含認購費用和認購資金在募集期產生的利息)。該公募REITs項目的原始權益人北京保障房中心有限公司，是北京最大的住房保障政策實施和落地平臺。根據要求，保障性租賃住房REITs產品的凈回收資金應優先用于新保障性租賃住房項目建設，這將有效拓寬建設資金來源，增加保障住房供給。

來自華夏基金公告顯示，此前的網下詢價階段，通過上交所REITs詢價與認購系統共收到71家網下投資者管理的211個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和為158.72億份，為初始網下發售份額(1.4億份)數量的113.37倍。剔除無效報價后，71家網下投資者管理的211個配售對象全部符合網下投資者的條件，但有2家網下投資者管理的2個配售對象申報價格低于基金的認購價格，最終本次網下發售有效報價投資者數量為69家，管理的配售對象數量為209個，有效認購數量總和為157.2億份。“在詢價階段受到資金熱捧，離不開資金對其投資價值的認可。”華夏基金方面表示。

另一只紅土深圳安居REIT在詢價階段全部配售對象擬認購數量總和為186.24億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，創下已發行公募REITs的行業紀錄。該產品擬發售基金份額總額同樣為5億份，按照2.484元/份的發售價格計算，預計募集資金總額為12.42億元。此外，中金廈門安居REIT有效擬認購基金份額總量為143.12億份，為網下初始發售份額數量的108.96倍，同樣獲得資金的追捧。若成功發售，按照認購價格2.600元/份和5億份的發售份額數量計算，該產品預計募集資金總額達13億元。

紅土創新基金表示，保障性租賃住房REITs的推出進一步豐富了REITs市場的種類，讓普通投資者也能參與到保障性租賃住房的建設中來，享受到優質資產項目帶來的發展紅利。從投資價值角度來看，保障性租賃住房REITs的投資領域具有一定的政策紅利。中金基金則認為，保障性租賃住房是基礎設施領域的理想資產類型之一。中國合理租賃住房市場規模可能達到3萬億元至4萬億元的水平，將主要集中在大中城市。目前保障性租賃住房REITs的發展正方興未艾，公募REITs可以通過資本市場打造可持續的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給，未來前景值得期待。