諸葛找房：3月北京市場表現強勁 二手住宅成交量創近6年同期新高

一、3月北京新房成交量價齊升，朝陽、大興等14個區域成交走高

【資料圖】

（一）成交：3月新房成交繼續上升，一季度成交趕超去年同期

2023年3月份，北京新房市場活躍度進一步上升，成交量持續走高，同環比漲勢實現“二連升”。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年3月北京新建商品住宅成交7077套，環比上升46.73%，環比升幅較上月擴大23.67個百分點，同比上升44.13%。不可否認，在當前房地產市場穩步修復的進程中，北京樓市成交端的回升勢頭較為顯著，展現出了一線城市強韌性的特征。

從一季度成交來看，在前3月成交端持續發力的帶動下，一季度北京新房整體成交規模趕超去年同期。數據顯示，2023年一季度北京新建商品住宅成交15819套，較去年第四季度下降16.18%，較去年同期上升20.83%。展望后市，房地產市場逐漸從“強復蘇”邁入“穩恢復”階段，預計4月新房成交大概率以穩為主，隨后在6月房企沖刺為沖半年度業績，推盤及促銷力度將會加大的助力下，二季度新房整體成交有望邁上新臺階。

（二）價格：3月新房價格止跌轉漲，同比漲幅走闊

2023年3月份，在新房成交活躍度持續上升以及部分高端項目熱銷的帶動下，北京新房價格止跌轉漲，重回50000元/㎡以上水平，且同比漲幅進一步擴大。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年3月，北京新房成交均價為52501元/㎡，環比上漲8.1%；同比上漲9.56%，同比漲幅較上月擴大9.12個百分點。

（三）供應、庫存：3月新房供應創新高，庫存量下降

2023年3月份，北京新房供應大幅放量，同環比雙雙轉漲，且單月批準上市套數創近11個月以來新高。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年3月新房批準上市套數8572套，環比上月上升811.9%，同比上升89.8%。庫存方面，在去化端持續發力之下，本月庫存量下降，同比升幅也收窄在3%以內，數據顯示，2023年3月北京新房庫存量為98598套，這是庫存量時隔11個月再次降破10萬套，環比下降8%，同比上升2.34%，同比升幅較上月收窄8.63個百分點。從去化周期來看，3月去化周期為16.9個月，較上月縮短2個月。

2023年3月，北京市區有21個商品住宅項目獲取預售證，分布在昌平、房山等12個區域，其中，房山區為推新主力，共有4個新領銷許項目。位于昌平區北七家板塊的未來硯園為本月預售規模最大者，推出16棟住宅樓，共2220套房源可供銷售，預售面積為105401.58㎡，其為剛需友好型項目，預計周邊將陸續引進豐富且優質的教育資源。

（四）分區：3月大興區成交領跑，14區成交環比上升

從3月北京區域新房的成交表現來看，大興區成交量領跑，3月成交810套，昌平、順義2區也表現不俗，分別以735套、690套的成交量位居區域第二、三；與此同時，西城、延慶2區成交體量偏小，單月成交均低于50套，成交占比均不足1%。

較上月成交量的變化來看，有14區成交呈現上升態勢，較上月增加2個區域，且其中含有3個區域的成交量較上月翻倍，西城區、房山區位居成交漲幅前二，分別較上月上漲200%、155.19%；與此同時，延慶區近2月成交保持穩態，均成交39套；僅有海淀1區成交下滑，降幅為3.74%。

（五）板塊：TOP19板塊成交超百套，良鄉板塊升至首位

從3月各板塊的成交表現來看，19個板塊成交超100套，較上月增加10個。其中，房山區的良鄉板塊成交活躍度大幅提升，由上月第七升至本月成交首位，3月成交401套，較上月增加280套，成交均價32917元/㎡。其次為海淀區的溫泉板塊，雖然位次由上月首位下滑至本月第二，但成交量卻較上月增加了75套至315套，成交均價為62429元/㎡。大興區的西紅門板塊位居第三，3月成交311套。豐臺區的梅市口路，順義區的勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮，以及昌平區的東小口3個板塊躋身成交前六，3月成交均超200套。

（六）房企：5家房企銷售額超30億，城建發展攬金居首

從各大房企在北京市場的表現來看，14家房企銷售額突破10億元，較上月增加5家。其中，憑借多個熱銷項目，城建發展銷售業績升至首位，3月實現銷售額41.56億元；華潤置地穩居榜二，本月實現銷售額36.1億元，較上月增加13.29億元；首開股份升至第三，銷售額為36.03億元；中海地產和中國金茂的銷售表現也較為亮眼，分別以35.52億元、34.08億元躋身銷售額前五。整體來看，品牌國央企在北京新房市場的攬金地位長期處于靠前之列，如華潤置地、中海地產等，頭部優質民企也踴躍創下佳績，如龍湖、萬科等。

（七）項目：北京建工攬星宸成交量領先，北京城建·天壇府成交額居首

從3月份北京新房成交套數TOP20項目來看，昌平區項目上榜率居高，共占據6個席位，且成交規模在60-130套之間。其中，房山區的北京建工攬星宸位居成交套數首位，3月成交327套，該項目憑借優越地段、醇熟配套等多重優勢，入市即熱銷，成為北京置業者的性價比優選。大興區的橡樹灣（紅橡潤園）、星光都薈合苑分別以191套、188套位居成交第二、三位，二者成交單價水平相差也不大，分別為62755元/㎡、53913元/㎡。昌平區的國譽燕園和宸悅國際分別憑借126套、125套的成交量躋身前五，成交均價分別為34961元/㎡、50153元/㎡。

從成交金額排行來看，昌平、豐臺、朝陽以及大興4區項目攬金能力不相上下，各上榜3個以上項目。其中，東城區的北京城建·天壇府憑借絕對的高單價優勢，本月成交金額領先，實現22.13億元的成交額。同時，橡樹灣（紅橡潤園）憑借較高的成交體量進入了本月成交金額前二之列，實現成交額12.81億元，豐臺區的永定金茂府銷售收金表現也不俗，3月成交額達11.85億元，位居第三。

二、3月北京二手住宅成交創近6年同期新高，價格實現“五連漲”

（一）成交：3月二手住宅成交突破2萬套，一季度同環比雙雙現漲

進入3月份，北京二手房市場持續釋放暖意，成交升勢邁步顯著，單月成交規模時隔23個月再次突破20000套，創近6年同期成交新高。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年3月北京二手住宅成交22192套，環比上升44.9%，同比上升31.14%，單月成交同環比實現“二連升”。

從一季度成交來看，在前3月成交穩健發力的帶動下，北京一季度二手房成交同環比雙雙呈現漲勢。數據顯示，2023年一季度北京二手住宅成交45815套，較去年第四季度上升49.08%，較去年同期上升24.21%。由于近期購房需求釋放力度顯現出走弱態勢，但3月底北京正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式，利好政策的加持或將使得北京4月二手房成交維持穩態，二季度整體成交將會進一步上升。

（二）價格：二手房市場均價“五連漲”，3月同環比漲幅進一步擴大

自2021年底起，北京二手房市場均價大致呈現持續上漲態勢，且價格走勢較為穩健，月度漲跌幅均不超3%。2023年3月，北京二手房價格繼續上揚，同環比漲幅進一步走闊。數據顯示，2023年3月北京二手住宅市場均價為62547元/㎡，環比上漲2.64%，環比漲幅較上月擴大2.03個百分點；同比上漲8.77%，同比漲幅較上月擴大1.08個百分點。

（三）調價房源：3月漲價房源占比下降，較上月回落6.5個百分點

從漲降價房源來看，2023年3月北京二手住宅調價房源中漲價房源占比為16.1%，較上月下降6.5個百分點，雖然占比稍有回落，但仍然維持在15%以上水平。整體來看，3月市場情緒復蘇的持續性呈現出一定的疲態，業主漲價信心稍有回落，也展現出市場正從快速復蘇邁入常態化階段。