【世界快播報】高和資本周以升：重提發(fā)展租賃市場，如何避免出現(xiàn)下一個“蛋殼”？

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【大河財立方 記者 賴蘇婷 北京報道】5月20日～21日，2023清華五道口全球金融論壇在北京召開，論壇以“堅定信心，高質(zhì)量金融發(fā)展服務(wù)中國式現(xiàn)代化”為主題。論壇間隙，高和資本執(zhí)行合伙人周以升接受大河財立方記者專訪，就當(dāng)下房地產(chǎn)熱點(diǎn)問題進(jìn)行分享。

大河財立方記者：今年2月，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）。《意見》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，主要涉及金融支持等17條內(nèi)容。在此背景下，結(jié)合之前長租公寓“蛋殼公寓”爆雷的情況，您認(rèn)為需要關(guān)注哪些問題？政府應(yīng)該如何進(jìn)行監(jiān)管？

周以升：此前公寓爆雷，特別是大量二房東模式的公寓企業(yè)爆雷，原因有三：其一，部分公寓企業(yè)包括一些投資人自身并沒有客觀理解其財務(wù)模型和商業(yè)模型，對風(fēng)險認(rèn)知不夠清晰；其二，租賃市場的波動；其三，用高成本的融資，部分甚至卷入P2P。

當(dāng)前的商業(yè)模式正在得到優(yōu)化，部分企業(yè)轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)模式”或者“重資產(chǎn)模式”，經(jīng)過行業(yè)洗牌期后存活下來的企業(yè)都比較穩(wěn)健。這種情況下，轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)只要不過度負(fù)債，有機(jī)會進(jìn)入新一階段的競爭中去。

我覺得監(jiān)管的重點(diǎn)是：其一，疏通租賃住房政策，特別是保障性租賃住房當(dāng)中的產(chǎn)業(yè)政策堵點(diǎn)，比如非改保的政策。其二，持續(xù)優(yōu)化金融政策，形成完整的金融循環(huán)，包括一個完整的權(quán)益型循環(huán)：權(quán)益類的公募REITs、不動產(chǎn)私募投資基金和私募REITs等前后接續(xù)的金融工具，以及一個債務(wù)性工具組合，債務(wù)性的銀行貸款、CMBS、專項(xiàng)債等。其三，注意產(chǎn)業(yè)政策和金融政策的協(xié)調(diào)。比如中央推動保障性租賃住房建設(shè)，為了擴(kuò)大供給，支持非居住用房改造為保障性租賃用房。那么，我們的公募REITs和相關(guān)貸款政策要有包容性，讓這些資產(chǎn)得以順利納入。

責(zé)編:王時丹 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉