深圳城中村，最近發生了一件大事

這幾天，網上出現了很多白芒村被統租的消息，視頻中住戶們拉著大包小包，準備離開白芒村，表情復雜。

網傳白芒村被統租引發熱議，圖源：抖音

白芒村位于南山西麗，這里離地鐵站較遠，據說白芒村的農民房租金幾乎是南山最低，單間空房 900 左右，一房一廳則在 1500 左右，因此這里住著不少在深圳南山周邊制造業工廠上班的打工人。現在，因為房東們的房子被統租，他們很多人都收到了搬家通知書。

(相關資料圖)

白芒村房東對租戶出示的 " 限時令 "

其實，被改變的不只是他們的住處，當統租大舉介入深圳城中村，對于未來的深圳，這是一件大事。

一、何為深圳 " 統租 "

這次的深圳 " 統租 "，是由政府或相關部門出資或管理的租賃房屋，通常針對低收群體或有特殊需求的群提供的公共福利房屋。

官資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，官方提高了 " 十四五 " 規劃的任務目標，將建設籌集保障性住房原標 54 萬套（間）提高到不少于 74 萬套（間），其中保障性租賃住房增加了 20 萬套。具體到 2023 年，深圳提出要新開工建設 60 個項，建設籌集 16 萬套（間）。

任務數量更新之后，深圳建設籌集保障性住房立即有了大動作，統租目標指向了深圳城中村。

去年 2 28 日，深圳市城中村保障性住房規模化品質化改造提升暨三宜小村建設動員會在龍華區元芬新村舉。活動現場，10 個區（新區）簽署了保障性住房建設籌集任務書，發布 " 深圳市城中村保障性住房規模化品質化改造提升點指引 "，吹響深圳保障性住房建設籌集的 " 沖鋒號 "。

市人才安居集團與寶安、龍華、光明等三個區簽署了《戰略合作框架協議》，與相關金融機構簽訂了大額授信協議，為城中村保障性住房規模化品質化改造提升提供強大持。在當天，" 深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司 " 橫空出世，這家市屬國企人才安居集團旗下的租賃投資控股有限公司正式揭牌。

一個月后的 3 28 ，《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見的通知》發布，市人才安居集團與寶安、龍華、光明 區簽署了戰略合作框架協議，將共同出資成立區級城中村改造公司，全力推動轄區城中村規模化租賃改造。

5000 億資金加持、安居微棠揭牌、區級城中村改造公司成立在即，至此深圳官方吹響城中村租賃改造的 " 沖鋒號 "。這次的白芒村，就在該項租賃改造運營的范圍內。

統租中的白芒村，圖源：深圳客

其實簡單說，" 統租 " 就是將城中村整個區域進行打包運營，把城中村的自然房源，從房東手中打包統租過來后，再進行一定程度的室內裝修、安裝生活配套等，改造為公寓。

這一過程中，統租給房東的租金并不低。名深圳農民房房主說：" 大喜事，我在南山白芒村有套農民房，剛剛接到相關單位的電話，讓我接受政府的統租。政府給的租金很高，經過各項的補貼疊加，租金回報可在 15 年左右回本，比我們自己租出去租金要高 2 倍以上。深圳市政府太好了，非常感謝！有政府兜底，租金也放心。"

統租改造的過程中，給房東的補貼租金并不低，圖源：今日頭條

不止南山，光明區也在啟動城中村規模化統租改造。

媒體報道顯示，4 月 21 日，在光明區塘街道紅星城中村保障房規模化品質化改造項目集中簽約啟動儀式上，現場 175 套 8624 平方米房屋完成簽約，574 套 20583 平方米房屋達成簽約意向。"預計項完成后，至少收儲 50 棟約 5 萬平房屋，將打造成為開放共享的人才鄰里、親山近水的活力聚落。"

二、被叫停的 " 萬村計劃 "

大規模介入深圳城中村的租房改造，這并不是第一次。今天的深圳統租，讓很多人想起之前萬科的 " 萬村計劃 "。

從 2017 年開始，萬科進深圳上百個城中村，從城中村房東中租下近 2000 棟 " 農民房 "。萬科官方宣稱 " 萬村計劃 " 最主要的業務，是 " 統租 " 農民房，即以高于市場價的租金和農民房房東簽約。10～12 年的長約，然后經過改造之后，移交給萬科長租公寓品牌 " 泊寓 " 進行運營，另外還包括房屋底商、辦公空間的改造與運營。在部分城中村，萬科還將對 " 農民房 " 首層的商鋪進行招商運營。

從村民手里大規模拿房源，改造租賃再運營，這和今天的深圳統租，底層邏輯幾無二致。

當時，萬村的生意模式看起來不錯，實施過程中卻碰到了諸多困難。短時間內的集中簽約，以及后續 " 農民房 " 房東集中清退租客，打破了城中村租賃市場供需平衡，引起了萬科所進駐城中村居民的恐慌。其中便牽涉富康產業人所集中居住的區域，他們呼吁萬科妥善推進業務，警惕房屋租金的大幅上漲。

現在再來回看 " 萬村計劃 " 的時間線。2017 年 7 月，萬科成立 " 深圳市萬村發展有限公司 "，2018 年 6 月，因為富士康龍華工廠北門清湖新村開展的 " 萬村計劃 " 業務，認為它會抬升周邊租金水平 2～3 倍，引發爭議；2018 年 11 月 " 萬村計劃 " 被曝將暫停簽約新房源； 2018 年末萬村公司全暫停新簽約房源。

主導此項業務的原萬科集團負責人稱，暫停簽約是計劃內事項，也是萬科主動暫停。他當時這樣說：" 不暫停的話，讓那么多需要搬離的租客住哪里？"

短短 2 年時間，" 萬村計劃 " 就宣告全面暫停，萬科得出的結論是：" 萬村計劃 " 比想象中復雜，萬科可能在一開始并沒有意識到：龐大的城中村，是深圳這個城市有機體中，極其復雜的子系統。簡單來說，城中村對于深圳的最主要價值，就是提供足夠便宜且足夠多的租賃房。

而且，它數十年來在野蠻生長，也是以最為市場化的方式在運轉的。

有人分析，" 萬村計劃 " 打破了兩個基本點：首先讓每套房子變得不便宜（受改造成本影響租金上漲），其次規模化高效的推進速度，導致市場中便宜房的數量快速遞減，打破了城中村租賃市場的生態平衡系統，從而引發了巨大爭議。

今天這一統租模式再次大面積出現在深圳城中村，這既看起來熟悉，也讓人感覺到，一些關于深圳城市底層邏輯的變化再次到來。

三、深圳城中村的底層邏輯

公開信息顯示，深圳擁有約 360 平公里城中村建筑，約占約 20% 土地積，居住著超過 1000 萬人口。個最基本的共識是，城中村租住了大量深圳相對低收入的群體。

在白芒村搬遷的視頻下，有人感嘆，深圳已經不適合個拿四五千的年輕人留下來了。有人留，龍華區本來 950 元的單間改造后變成了 1600 單間，對于年輕人來講，壓力越來越大。

為什么每次涉及城中村，尤其是涉及城中村的租金，總會在深圳引發爭議？背后的本質問題是，城中村在深圳是個什么樣的存在？

提綱挈領就兩句話，一是為年輕人保留深圳低成本的居住空間；另一句話是，城中村在深圳一直是最具市場化的存在，價格隨行就市，供需雙方保留了充分的彈性空間。今天城中村的租住空間，其實正是多年來深圳高度市場化選擇后的結果。

城中村的寶貴之處，就在于以相對低門檻，給了來到深圳的年輕人參與這座城市未來的可能性。這里有發達的、相對廉價的商業，各種平民化的店鋪攤位隨處可見。在這個煙火氣十足的地方，共享著深圳的機會，卻不用付出太高的成本。這種 " 溢價 "，正是多年來深圳吸引年輕人的重要成因。正如無數深圳人回憶，當年自己是如何從城中村走出來，似乎走出城中村，成為在深圳證明自我的重要標準。

彈性、可能性與低成本，這是深圳城中村的靈魂；而城中村的出租房，一直以自然市場的狀態，扮演著飛速發展的深圳 " 廉租房 "。

當年萬村計劃期間，形容城中村里是構成深圳城市的 " 基石 "，其實這種基石不是硬邦邦、冰冷冷的，它是軟性、彈性的，它不斷在吸納與包容，它就像這座城市底座的一塊巨大 " 海綿 "，對于每一個居住在此的深圳人，都意味著機會。

無論如何，深圳城中村統租序幕已經再次拉開，新的介者將會帶給深圳什么，唯有拭目以待。