銀保監局、央行等出手！允許商業銀行與房企開展保函置換預售監管資金業務

【大河財立方消息】11月14日，據銀保監局，為支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

(資料圖)

《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

《通知》的發布和實施，將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。下一步，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行將密切溝通協作，聯合做好《通知》貫徹落實工作，指導商業銀行依法合規開展保函置換預售監管資金業務。

附全文：

中國銀保監會辦公廳 住房和城鄉建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳

關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知

銀保監辦發〔2022〕104號

為明確商業銀行出具保函置換預售監管資金相關要求，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，現將有關事項通知如下：

一、允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

二、保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。房地產企業要按照《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）規定開設預售資金監管賬戶，購房人繳納的定金和首付款、商業銀行發放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶。監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

三、監管額度內資金撥付使用時，預售資金監管賬戶開立行（以下簡稱監管賬戶行）應在3個工作日內將相關信息通知出具保函的銀行，出函銀行要督促房地產企業向監管賬戶內補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監管資金的比例），保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。

四、商業銀行要合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權首次登記預售資金協議解除后，保函相應失效。

五、監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

六、商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。

七、商業銀行要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

八、房地產企業提供商業銀行出具的保函，向住房和城鄉建設部門請求釋放預售資金監管賬戶相應額度資金的，監管賬戶行應配合住房和城鄉建設部門做好必要的審核工作。住房和城鄉建設部門研究同意后向監管賬戶行發出撥付指令。監管賬戶行根據住房和城鄉建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

九、在保函有效期內，如監管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分。一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

十、各地不得強制商業銀行出具保函，不得將出具保函與當地預售資金監管資格掛鉤。住房和城鄉建設部門、金融管理部門應為商業銀行開展保函置換預售監管資金業務提供必要支持。

十一、房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

十二、各地要加強房地產企業管理，對房地產企業違規使用資金的行為進行嚴肅查處。監管賬戶行、出函銀行發現房地產企業違規使用資金，或在預售資金撥付后未及時補足差額資金，應及時報告有關部門。住房和城鄉建設部門、金融管理部門可采取聯合約談、行政處罰等措施，督促房地產企業糾正違規行為。

中國銀保監會辦公廳

住房和城鄉建設部辦公廳

中國人民銀行辦公廳

2022年11月12日

責編:史健 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉